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建物表題登記の「登記完了証」が届く [3_00 不動産登記]

10日前にログハウスの「建物表題登記申請書」を管轄の法務局に郵送したのですが、本日、無事「登記完了証」が届きました。これで、登記の第一ステップが終了しました。

■ 「建物表題登記」申請について
郵送の後に、担当の登記官より記載事項の1カ所について内容確認の電話で対応したのみで、その他は問題なしということで、予想以上にすんなり登記が終了しました。これも、事前に最寄りの法務局にいって、申請書類をチェックしていただいたことが良かったのだと思います。

この表題登記を土地家屋調査士などに依頼すると10万円前後費用がかかるようですので、その意味でも大いに節約できたと思います。自分でやれることは、やってみるもんですね。

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郵送で届いた「登記完了証」(表題登記)


※補足情報
-「原本還付」のための返信用切手同封をわすれないように。
表題登記申請では、建築確認申請書などの原本の提出が求められるので、書留で郵送しますが、登記終了後には、原本を返送してもらう必要があります。そのため、申請時に返信用切手を同封する必要がありますので、忘れないように!(私は、切手の同封を忘れていましたので、後で切手を法務局に送ることになりました)
-登記に貼付する図面は、自分でも作れます。
表題登記で申請する図面は、建築確認申請で使用した平面図のレベルを貼付するのかと思っていたのですが、土地の図面と、建物大きさの分かる簡単な線図の図面でいいので、自分でも容易に作成できます。

■ 次は、「所有権保存登記」申請ですが、先送りに!
建物表題登記が完了しましたので、次のステップは、「所有権保存登記」となります。前回のブログでも書きましたが、新築後の不動産登記については、第一ステップで「建物表題登記」、表題登記が完了すると、第二ステップで「所有権保存登記」と続きます。

最寄りの法務局に相談に行ったときに、教えてもらったのですが、「所有権保存登記」は、建物を譲渡したり売買したりする際には、済ませておかなければならない手続きなのですが、もし、当面その予定がないのであれば、今すぐする登記申請する必要はないそうです。つまり、「建物表題登記」を終えていれば、誰がその建物を所有しているかを証明することになるそうです。

私の場合も当面その必要はないので、「所有権保存登記」申請は、少し先送りすることにしました。

ただ、所有権保存登記の提出資料は、表題登記と比べて極めて少ない書類で済み、以下の通りです。いつでも簡単に申請できると思います。
(1) 所有権保存登記申請書本文
  ・主な記載項目
   -登記の目的 (所有権保存)
   -所有者
   -添付書類
   -代理人(登録申請を委任する場合)
   -課税価格
   -登録免許税
   -不動産表示
   -登録免許税額の収入印紙貼付

(2) 添付書類
  ・住所証明書(住民票)
  ・代理権限保証書(登記申請に関する委任状。代理人を立てる場合)
※(参考)
  有権保存登記申請書の記載例は、法務局のHPよりダウンロードできます。
  http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/Taro12-1241.pdf
  建物表題登記申請書の記載例は、以下の通りです。参考まで。
  http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/Taro12-1241.pdf

■ 「登録免許税」とは?
建物表題登記では、手数料も税金も一切かからないのですが、所有権保存登記では、「登録免許税」という税金がかかります。「登録免許税」というのは、余り聞き慣れない言葉ですので、インターネットで調べてみましたが、登録免許税」というのは、登記だけでなく、色々幅広い分野で適用される税金のようです。
登録免許税(とうろくめんきょぜい)とは、登録免許税法に基づき,登記、登録、特許、免許、許可、認可、認定、指定及び技能証明について課せられる国税で流通税である。(出典: Wikipediaより)

不動産を購入または新築し、所有権の登記などを法務局に申請するとき、その申請と同時に納めるのが 「登録免許税」 で、国税となっています。 税額の基となる課税標準は、固定資産税などと同じく都税事務所 (東京23区) や各市町村役場の固定資産課税台帳に登録された価格となります。ただし、抵当権の設定登記などの場合には債権金額が課税標準となります。 【原則の税率】 (※土地・建物とも)  ・所有権移転登記:売買→2.0%、相続→0.4%  ・所有権保存登記(建物を新築したときなどの最初の登記):0.4%  ・抵当権設定登記(住宅ローンを借りた場合など):0.4% (出典: All About より)

因みに、登録免許税は、下記により算出されます。
登録免許税額= 課税価格※1 x 登録免許税率

課税価格とは、固定資産税台帳に登録された評価額となりますが、この評価額は、県の所轄財務事務所による建物の現地調査などを実施した後に算出されるため、時間がかかります。(私の場合にも、8月に現地調査があって、実際に評価額が決まるのは、来春になるようです。)

そのため、正式の評価価格が出るまでに、「所有権保存登記」を行う場合の新築建物の評価価格は、建築地の県が定める「新築建物課税標準価格認定基準表」で決まっています。木造・居宅の場合で、60,000円/㎡(床面積)前後で、これに床面積をかけた金額が適用されます。
例えば、新築木造居宅・60㎡の場合  課税評価額= 60㎡ x 60,000円=3,600,000円となります。

※ 参考にした情報
・法務局のHP >業務のご案内>不動産登記
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/goannai_index_fudousan.html#fudousan
・「自分で登記をする会」のHP
http://www.alfit.jp/

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不動産登記の手続きも自分で・・・ [3_00 不動産登記]

ブログのアップが随分滞っておりますが、これは、この夏の猛暑や帰省のために現地での作業が余り進んでいないためです。特に、この暑さは、油断できないので、外回りの作業を少し減速することにした次第です。ということで、今は、デスクワークが増えています。

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初訪問の2歳の孫(女の子)もブランコに大喜び!


■ 最近の作業の状況
(1) 前回にもお伝えしたログハウスの梱包材の片付けを終えました。
具体的には、最後まで残っていた梱包材(木材)のばらしと釘抜き作業で、暑い中での作業でしたが、妻と二人で何とか先週末に終えました。
(2) 秋の植栽に向けて、植木屋さんと打ち合わせし、見積を依頼中。
植栽のイメージを図面にして、植木屋さんと打ち合わせを行いました。シンボルツリーの決定やその他にも10本くらいの植木と生け垣(一部)を配置する予定です。因みに、植栽は、植栽に適した10月中旬頃に実施することになりそうです。
(3) 敷地内に建設予定の大工作業小屋の設計を開始しました。
広さは10㎡程度の作業小屋で、今余っている材料を最大限有効活用しながら立てる予定です。とはいっても、小屋を造るには図面が必要なので、現在は、CADを使って図面を書いているところです。さて、どのような建物になるのでしょうか・・・

■ 家を建てると不動産登記が必要!
今回のログハウスも、不動産登記が必要となりますが、不動産登記は経験がないので、どこかの司法書士にお願いしなくてはと漠然と考えていました。そんなとき、インターネットで不動産登記について調べていると個人での登記申請をサポートするサイトなどもあり、何でも自分でやってみようの精神でトライしてみることにしました。

新しく家を建てると必要になる登記は、2つあることも分かりました。
まず、ひとつは、「建物表題(表示)登記」です。それが、終わると「所有権保存登記」をすることになります。これから売買をしたり、取り壊しする時には、また別の登記申請が必要になりますが、それまでは、この2つ登記を済ませておけば問題ないようです。詳しくは、次の情報をご覧ください。

「表題(表示)登記」とは、原則的には、不動産登記簿の表題部になされる登記のこと。土地の場合は、地番、地目、地積など。建物の場合は、家屋番号、構造、床面積など。 原則的には、登記簿の表題部の記載に変化がある場合にされる、すべての登記のことをいうが、一般的には、家を新築したときなどに、まだ登記簿がないその物件について登記し、表題部を新たに作ってもらうことを言う。これは、引渡しから1カ月以内に行わなければならない。もし遅れると、10万円の過料(軽い行政罰)を取られる。また、所有権については、新築の場合は、所有権保存登記を行わなければならない(これは1カ月以内でなくてもよい)。これで、その建物についての新たな登記簿の表題部と甲区が出来上がる。抵当権登記などは、乙区に記載される。また、新築の場合でも、土地に関しては、登記簿がないということはまずないはずだから(前の所有者がいるはずだから)、所有権移転登記をしなければならない。これらが終わって初めて、家も土地も自分の所有だと主張できることになる。(出典: All About>住まい より)

「所有権保存登記」とは、新築の家を建てた人が、初めて行う所有権登記のこと。登記がすまなければ、所有権は有効にならない。 建売を買ったり、贈与されたりといった場合の所有に関する登記は、すべて所有権移転登記。なぜなら自分より前に所有者がいたからだ。しかし、新築だけは別。新築を建てた人が初めにする所有権登記のことを、所有権保存登記と呼ぶ。所有権に関する情報は、登記簿の甲区に記載される。もちろん、この申請と同時かその前に、不動産表示登記は終わっていなければいけない。(出典: All About>住まい より)

■ 早速、「建物表題登記」を申請しました。
法務局のHPと自分で登記をすることをサポートするサイトなどから情報を得て、申請書類を自分なりに準備しました。次に、今回の物件を管轄する法務局の出先に電話をすると担当者の方から、「まずは、最寄りの法務局出先に相談コーナーがあるので、そこでチェックしてもらった上で申請してください。」とのアドバイスを受けました。

早速、法務局の支局に相談に行くと、素人にも分かるように大変丁寧に対応してもらいました。書類の不備や、追加資料など具体的なアドバイスをもらい、修正して午後に再度確認してもらい、ほぼ提出できるレベルになりました。これだけ丁寧にアドバイスいただけるのであれば、司法書士などの専門家に依頼しなくても個人で申請できるなと感じました。これで、数万円の手数料が節約できそうです。

因みに私が「建物表題登記申請」で提出した資料は以下のようなものです(「書留」郵便で送付)。基本的には、「建物表題登記申請書」に加えて、添付書類として「所有証明書」と「住所証明書」が必要となります。
----------------------------------------------------------------------------
1.建物表題登記申請書
2.添付書類
  (ア)建物図面および各階平面図
  (イ)所有証明書
     ①上申書※ 
     ② 印鑑証明書※
     ③ 建築確認 「確認済証」 および「検査済証」 (原本還付)
     ④ 「建築確認申請書」一式 (原本還付)
     ⑤ 売買契約および工事契約にもとづく領収書 (原本還付)※
  (ウ)住所証明書
     ① 申請者本人の住民票 (原本還付) 
3.参考書類
  (ア)現地案内図
  (イ)公図(地図および地積測量図)
  (ウ)売買に関する契約書のコピー※
  (エ)工事に関する契約書のコピー※
----------------------------------------------------------------------------
「原本還付」とは、コピーの他に原本を送っている書類で、確認後は返却してくださいという意味です。

■セルフビルドのため、特別に必要な書類もありました。
通常は、建築を建築会社に依頼して、完成すると「建物引渡証明書」のようなものがあるのですが今回の建物は、建築・施工・工事監理などを自分自身で行った(セルフビルド)ため、特別に上記で※印をつけた書類が必要となりました。「上申書」は、「自分の私財を投入して建築したもので、自分の所有する建物に相違ありません」という内容で実印と印鑑証明が必要となりました。また、実際に私財を投入している証として、発注先との契約書や領収書の提示が必要になった次第です。

色々書類の種類は増えましたが、内容的は、自分で準備出来る内容でした。申請書を発送したところですので、何か不備があると法務局から連絡が入ると思いますので、今後の状況についてもまた、ご紹介したいと思います。また、「建物表題登記」が終了したら、「所有権保存登記」も行いますので、これについても引き続きご紹介することにします。

今回は、長文になってしまいましたが、悪しからず・・・・

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